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21/01/2008

Le langage codé des banques et ses conséquences

Le marketing bancaire s'est doté dans les années 2005-2006 d'un linéaire de prêts immobiliers dont le prêt immo à taux variable ou révisable. Introduit sur le marché français au début des années 90, ce prêt est fort complexe dans sa pratique mais attractif pour des jeunes ménages dépourvus d'apport personnel et miroitant un taux séduisant de 3.40 % à l'époque.

Les banques ont ciblé des consommamteurs en quête d'accès à la propriété sans prendre en compte les risquess encourus inévitables du taux variable. Les établissements financiers ne peuvent ignorer les aléas attachés à cette formule.

Il faut bien avoir en mémoire avant de s'engager dans un crédit immo le niveau en cours des taux d'intérêt à court et à long etrme pour évaluer la notion de risque et de gain potentiel, sachant bien entendu que les évolutions des taux d'intérêts sont constantes.

Dans les années 2005-2006, UCB, Crédit Foncier suivi du CIC, établissements spécialisés et pionniers de ce type de prêt immo à taux variable ont lancé cette formule. Le taux variable était plus avantageurx 3.40 % face à un taux fixe de 3.8 % et établi sur une durée de 25 ans. C'est alors que les banques ont assuré à leurs nouveaux clients, que les mensualités resteraient constantes ou plafonnées et de tels propos ont été consignés dans un rédactionnel plein de subtilité technique et de fait, incompréhensible peour le commateur qu'ils étaient. Il fallait comprendre, donc savoir, par exemple, qu'un taux capé dit plafonné ne concerne pas le taux proporementdit du crédit mais la mensualité. Seul alors  le taux de l'Euribor ne peut dépasser les 4.60% au détriment du taux du crédit qui lui peut augmenter, autre exemple et non des moindres à travers les mots Euribor 3 et Euribor 1 à quoi servent ces deux références ? Tout simplement ils conditionnent la périodicité de la variation du taux. Leur rôle est capital.

Certes, les banques françaises suivent la règle des 33% de la capacité d'emprunt, mais il faut savoir tout de même que dans les charges budgétaires n'apparaissent pas les charges de copropriété si nécessaires, et dans tous les cas les impôts locaux et fonciers. L'ensemble représente une partie non négligeable dans un budget et n'est pas pris en compte, dans le montante des dossiers de demande de financement. Alors, loorsque ces mêmes ménages constatent que le taux d'intérêt passe de 3.4 % à 6.20 % en un an, il y a de quoi paniquer.

Les association de consommateurs réagissent devant de tels abus  et notamment l'association ACABE.FR qui dénonce les abus de tous les établissements financiers.

C.BONY

10/01/2008

banque, où se situe le prêt à taux variable en 2008

74dc82a7c9a6aac78d4dc43bc001c957.jpgIl n'est peut-être plus utile de revenir sur la notion du crédit hypothécaire en tant que tel, mais la question qui se pose à l'heure actuelle est de savoir quels en sont ses réels avantages et inconvénients.

La plupart de ces prêts ont été obtenus à une époque  à un taux très attractifs puisque inférieurs aux taux fixes.

Plusieurs cas de figure se présentent, en effet, si les taux descendent le remboursement diminue et les échéances s'en trouvent moins élevées ou c'est la durée du crédit lui-même qui se fait plus court.

A l'inverse, si ces mêmes taux remontent, les échéances vont suivre l'augmentation ou la durée du crédit va s'allonger.

Actuellement les conseils que l'on pourrait formuler reposent sur deux hypothèses :

- s'il s'agit d'un crédit à taux variable capé, mieux vaut conserver ce prêt à taux variable, en principe les taux devraient baisser

- s'il s'agit d'un crédit à taux variable non capé, soit les capacités d'absorber la hausse sont réelles, soit cette situation est une source de difficultés et mieux vaut alors contacter sa banque afin de renégocier le prêt à taux variable.

Le passage de taux variable à taux fixe est recommandé mais il faut bien renégocier et exiger un rachat de prêt qui sécurisera le consommateur, puisqu'il bénéficiera ainsi d'un prêt à taux fixe.

S'interroger alors sur ce type de prêt à taux variable, est fort conseillé et ce n'est probablement pas le type de prêt souhaitable dans une économie en pleine mutation.

Claire Bony

 
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